양도소득세 알아보기

양도소득세란?

양도소득세란 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생된 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다
따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다

 

양도소득세의 과세대상

양도소득세가 과세되는 자산의 범위는 다음과 같습니다.
양도 소득세가 가세되는 자산의 범위
부동산 토지, 건물(무허가, 미등기 건물도 과세대상 포함)
부동산에 관한 권리 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권
주식 등 상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주식 등과 소액주주가 증권시장 밖에서 양도하는 주식 등, 비상장주식 등

양도소득세의 신고납부

부동산을 양도한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 합니다.
예를들어, 2021년 1월 5일 잔금을 지급받았다면 양도소득세 예정신고·납부기한은 2021년 4월 1일까지입니다.

예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%)의 납부지연가산세가 부과됩니다.
확정신고
당해연도에 부동산 등을 여러 건 양도한 경우에는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.
다만, 1건의 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우 확정신고를 하지 않아도 됩니다.
예정신고나 확정신고를 하지 않은 때는 정부에서 결정·고지하게 되며, 신고·납부를 하지 않은 경우 무신고가산세 20% (또는 40%), 납부지연가산세 1일 0.03%(’19.2.12.이후 신고·부과하는 분부터는 0.025%) 를 추가 부담하게 됩니다.

1가구 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산

1가구 1주택으로서 고가주택(그 부수토지 포함)에 해당하는 경우에는 전체 양도차익 중 9억원을 초과하는 부분에 상당한 양도차익에 대하여만 과세하고 9억원 이하에 해당하는 양도차익은 과세하지 않습니다.(소득세법 시행령 §160)
※ 고가주택 : 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시 실지거래 가액이 9억원을 초과하는 것

1가구 1주택 고가주택의 양도소득금액 계산

고가주택 해당자산의 양도차익 = 양도자산 전체의 양도차익 × 양도가액 - 9억원 / 양도가액
고가주택 해당자산의 장기보유특별공제액 = 양도자산 전체의 장기보유특별공제액 × 양도가액 - 9억원 / 양도가액
10년이상 보유한 1세대 1주택의 경우 80%의 장기보유특별공제율 적용 (`20.1.1.부터 2년이상 거주한 주택)

계산사례

(1)양도일：2020.2.7. 취 득 일：2006.5.7.
(2)양도실가：12억원 취득실가：8억원 기타 필요경비：3천만원 (2년 이상 거주요건 충족)

풀이

(1)전체 양도차익계산 : 12억원 - 8억원 - 3천만원 = 3억 7천만원
(2)과세대상 양도차익의계산：3억 7천만원 × (12억원 - 9억원) / 12억원 = 9천 2백 5십만원
(3)공제할 장기보유특별공제액 계산：(3억 7천만원 × 80%) × (12억원 - 9억원) / 12억원 = 7천 4백만원
(4)과세대상 양도소득금액 : 9천 2백 5십만원 - 7천 4백만원 = 1천 8백 5십만원